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永远记住:经济不萧条,房价不崩盘

author:tzinfo date: 2015-12-28 2:02:58click: 4418

  多年来,我无数次指出,经济萧条之日,才是房价崩盘之时,或者说,经济大衰退之日,才是中国房价崩盘之时,这就是房地产经济学常识,也是中国整体房价迄今经久不衰的现实。很简单,虽然经济下行了,不再双位数高速增长,但仍在中速增长,即使经济增速低于3-5%以下,都不是负增长,房价都难以全面崩盘,这些与中国普通人是否具有刚性购买力并没有直接关系,而与权贵以及在华显性隐形外国人的购买力密切相关。

  根据我独创的《贪官经济学原理》,家藏天量货币,不花,抑制通胀,家囤大量房子,不卖,支撑房价,这才是真正的刚性需求?——6千万套空置房,权贵们连租金都不屑一直。

  今天无论预言房价崩盘的专家怎样信誓旦旦,不过是无数次无效预言的又一次:1)经济不衰退,房价何以崩盘?2)经济年增速6.9%,仍在减速增长,除非负增长,否则,房价下滑良地驱逐劣地,正为下一波优势地域飙升筑底;3)少数权贵、富人以及在华外国人掌控的资金足以消化每年全国新建房。

  以下择几条我一直以来不断发布的观点,当然尚未错过。

  不要信房价永远不会崩盘的鬼话,也不要信房价崩盘而同时中国经济持续增长的屁话。

  我反复论证,经济不衰退,房价不崩盘,房价又要上涨了,在中国,市场为政治开道,只要经济持续增长,尽管减速了,仍对房子需求强劲,特别是过去一年调整回落,房价上涨蓄势待发,可不是,部分房企开始传达“涨价令”,一线城市先登,二线城市紧跟,政策鼓励买房,政府确保经济运行,房价不涨都不行。

  什么是中国式大萧条?这样说吧,中国经济仍在增长,但早已不是高速增长,而是持续缓慢增长,2007年的GDP增速14.16%,一年年滑落至今天的7%,还不是零增长,更不是负增长,大萧条意味着国民经济出现严重负增长,那时才会出现房价崩盘。

  期待房价崩盘的人休矣,除非中国式大萧条爆发,过去经济持续下滑,属于衰退,还不是萧条,简言之,衰退和萧条的差别是,前者为经济持续疲软,处于低迷状态,而萧条是零或负增长。

  权贵盼望房价再跌(20%),囤多套房,中产阶级盼望房价暴跌(50%),买第二套房,百姓盼望房价崩盘(80%),买第一套房,专家也盼望房价崩盘,验证多年唱空终于见效,房价总有20%的波动,除了权贵没错,都错了。

  且不论预测是否正确,需要时间检验,只想问,所谓2016年房价暴跌50%(整数)基于什么?为何不是40%或60%?太不严谨,忽悠呗,与过去十年多来一直忽悠中国房价崩盘的招数基本上相同,一路错判,就没有对过一次,对不对?至于我对中国房价的预测,在搜索框键入“房价”即可见证。

  野村证券预测:“中国一线城市房价将上涨10%,四月,40个主要城市的房屋销量同比上涨26%,其中一线、二线、三四线城市分别上涨61%、17%和40%,在售价方面,一线城市上涨5%,二线城市持平,三四线城市上涨5%。”——请记住,房价与经济总是正相关,只要经济仍在增长,而非进入大萧条,房价就不会崩盘。

  自去年七月吹响第四波投机性牛市冲锋号,沪指在触碰3400点阶段性波峰之后的调整完成,正在向下一个波峰进军,房市释出的钱、海内外热钱、政府近日表示“3.06万亿元养老金将部分入市”,为股市从短疯牛转型长疯牛奠定了雄厚资金基础,记住,中国房价飙升与基本面无关,股市也一样。

  从《贪官经济学》的房子理论推导,大陆房子供需关系长期处于失衡状态,完全向权贵特别是官吏阶层倾斜,如果老百姓特别是年轻人买得起房了,相对官吏的强大购买力就会降低,只有让年轻人死了买房的心,永远买不起房,官吏的空置房才会持续稳定地增加,那么最好的办法就是维持高房价。

  央行降息,股市欢呼,房市欢腾,向市场注射流动性强心针,中国经济是殖民化主导的畸形市场,资金三大流向,1)房市,推高房价;2)股市,气势如虹;3)贪官截流,形成隐形货币大水池;效果初显,房市回头,股市攀高,贪官尚未套现,伺机而动,老百姓遭殃,接"击鼓传花"最后一棒。

  你应掌握的经济学知识:中国每出口一美元商品,即按汇率比(1:6.1)增发6.1元人民币对冲平衡,最新外储高达3.8万亿美元,增发24万亿元,相当2010年4.3万亿现金流量(M0)的5.4倍,随着出口结汇外币以高通胀方式不断投放市场,推高物价房价通胀,人民币对内大幅贬值,对外持续升值。

  股价房价、GDP增速等变幻莫测的大变量,罕见有人预测绝对准确,但一定有人预测相对接近,否则,华尔街就关闭了,投资市场将失去了赖以生存的基石,变化市场的魅力在于一切皆有可能,如果你是经济学家、投资专家或预言家,你不需要100%精确,但必须做到90%正确,否则,你没有公信力。

  中国房价短暂调整,触底回升,以南京楼市为标杆,国庆间均认购突破400套,之后认购量持续走高,7天认购4千套,日均570套,买房者彻夜排队,重现昔日抢房热潮,在房价话题上,听我反复论述的一句话不会错——经济不衰退,房价不崩盘,没有一个国家经济增长时房价崩盘的,中国政府主导的政治经济更不会。

  任志强谈到高房价与政府和开发商的关系,话虽刺耳但是大实话,认同,专家们预言了几十年房价崩盘,没一次对过,忽略了房地产与经济之间的正相关性,经济不大衰退,房价凭什么崩盘?

  世界上没有一个国家在经济持续增长时房价崩盘,否则会引爆全社会危机。

  不谈官方数据是否有充满水分,中国房价七月份跌幅显现全面加速的趋势是事实,70个城市新建商品房住宅环比平均下调幅度达到了0.93%,二手房平均下调幅度也达到了0.78%,本月房价环比跌幅创下了08年以来历史新高,也创下了近十年的最大,但没什么奇怪,涨了多少倍,跌个几成,很正常。

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  来源:凤凰国际iMarkets

  从最新的房价数据看,传说中的中国房地产危机依然没有出现。

  可令人惊讶的是,那些一直认为中国住房市场比起2008年美国楼市更加不景气的观察人士却邀约不断,各路电视台纷纷请这些专家当着数百万美国电视观众讨论中国经济。显然,他们完全够资格拿到财经媒体颁发的最佳“瞎白话”奖。

  大家请看,这是中国传来的最新数据。中国国家统计局每月发布的70个大中城市房价数据显示,11月,房价环比下跌的城市有27个,持平的城市有10个,上涨的城市有33个。当月,房价同比下跌的城市有37个,持平的城市1个,上涨的城市有32个。跟往常一样,北上广深四个一线城市房价继续“领涨”。

  这些城市的房价涨幅要么在13%-19%之间,要么在6%-9%之间,只有深圳是个例外,该城市房价同比涨幅超过40%。中国的信贷投放在下滑,GDP增长在放缓。但中国老百姓却变得比以往任何时候都更加富裕,而住房就是他们的储蓄罐。那么,中国房地产市场到底崩溃在哪?止赎危机到底在哪?开发商破产到底在哪?

  相比之下,二三线城市的涨幅却要小得多。上个月,部分城市的房价还出现了下降。值得注意的一点是,受到存量房过多的影响,年末的房地产投资依然疲软。但是,不能否认的显示情况是,早在两三年前美国就有些人放话说中国住房市场要崩溃,并爆发一场让美国止赎危机相形见绌的大灾难,如今看来这些人的话都跟放屁一样。PNC金融服务(PNC Financial Services)国际经济学家比尔?亚当(Bill Adams)认为,中国住房市场依然会成为其2016年经济增长的一个阻力,“但这些数据看上去更符合某种长期下滑的趋势,而不是突然间的崩溃。”(来源:Forbes)

  中国能否摆脱住房供应过剩的拖累?

  五种方法供参考随着前期利好政策的不断发酵,中国主要城市房价延续涨势。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据称,今年以来,中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策,促进房地产市场销售,政策效果持续显现。最近召开的中央政治局会议已提出,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。受制于高库存等问题,中国楼市今年以来的成交回暖和房价上涨,并没有传导到投资端。

  不断膨胀的住房库存让购房者买下众多的空置住房--即经济学家所说的“去库存”,需要多方面的政策支持。尽管央行自去年末以来已经六次降息,将主要利率下调至4.35%的纪录低位,但作为政策弹药库中威力最大的武器,降息政策仍有实施空间。中国提振需求的努力未能阻止经济滑坡,如今,从“鬼城”到钢厂再到煤矿,政策制定者正在展开新的行动,应对产能过剩和资源错配等供应侧的问题。

  野村控股经济学家表示,在中共中央政治局将化解房地产库存纳入2016年主要任务后,中央经济工作会议可能很快推出更多措施来刺激房地产需求,包括加快农民工城镇化步伐,降低住房公积金提取难度,甚至可能还会出台减税措施。野村驻香港中国首席经济学家赵扬本周在报告中表示,这些措施可能有助于提振房地产销售,在大城市更是如此。

  以下是明年可能出现的一些政策变化:

  1.贷款规定

  中国央行已经下调了首套房和二套房的最低首付比例要求,让潜在买家可以借更多资金。中国9月30日将中小城市首套住房最低首付款比例下调5个百分点至25%。而在3月份,央行已经将部分二套房最低首付比例从60%下调至40%。下调空间依然存在。从2003年到2010年,中国首套房购房者的首付比例最低只有20%,然后随着市场升温才提高至30%。不过,陈聪等中信证券[1.38%资金研报]房地产分析师在12月14日的报告中表示,决策者会“谨慎”考虑是否要进一步降低首付比例要求,以免门槛过低造成金融稳定风险。

  2.外来务工人员购房

  中国还打算进一步推行居住证管理制度,让2.74亿外来务工人员中有更多人可以获得在城市购房所需的居住证,以此化解过剩的房地产库存。据新华社报道,中共中央政治局周一要求通过农民工市民化来化解房地产库存。

  报道称,要求推进以满足“新市民”为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。房地产数据及咨询公司克而瑞信息集团驻上海分析师杨科伟表示,为了鼓励农民在城市购买房屋,中国可能很快就会向农民工提供直接补贴。他说,安徽、四川和河南等省的县级政府已经开始提供此类补贴。杨科伟说,中国可能将允许外来务工人员获得可享受医疗和教育等公共服务的城市户口,鼓励他们在城市定居。

  政治局表示2016年要加快提高户籍人口城镇化率。北京计划启动积分落户制度,让更多人获得北京市户口。北京、上海、广州和深圳仍然规定,居住或缴纳社会保障费用不到一定时限的人不得在当地购买住房。

  3.降低抵押贷款成本

  中国还可以通过扩大住房公积金贷款发放规模的方式来刺激购房。住房公积金贷款利率低于商业贷款。中国政府今年3月和8月分别下调了首套房和第二套住房购买者的首付款比例规定,现在两者使用公积金贷款购房时的最低首付款比例均为20%。

  中原地产驻上海研究主管Liu Yuan表示,如果购房者可以获得更多公积金贷款,这将是一个非常强的刺激措施,因为他们不需要拿出更多现金来偿还这些贷款。上海上月发行了69.6亿元人民币(10.8亿美元)住房公积金贷款支持债券。

  分析人士说,其他城市也可能跟进。今年早些时候有报道称,一些政府官员提出要建立与美国架构类似的国家住房银行。房利美和房地美等美国的抵押贷款金融公司都是政府特许经营的。据《中国证券报》去年报道,中国国家开发银行及住房和城乡建设部已经提交了成立国家住房银行的初步方案。

  4.政府采购

  有了今年早些时候买入股票以遏制市场暴跌的先例,由国家购买住房可能也是一项选择。山东省9月份表示将购买小户型住宅并将其转换为公租房。更多地方政府可能也会效仿。北京大学国家发展研究院院长姚洋表示,这将有助于重振市场信心;地方政府应当从开发商手中买入更多存量房,将其转化为保障房,把闲置的资源用起来。

  5.减税

  住宅买卖成本可能会很高,部分住宅交易除了缴纳营业税以外,还需缴纳高达20%的个人所得税。摩根大通首席中国经济学家朱海斌在周二于北京举行的记者会上表示,政府未来可能引入房贷利息抵税安排,住宅买卖成本可能降低。(来源:凤凰房产)

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